農地転用お役立ち情報

どんな農地でも農地転用ができるのではなく、許可基準を満たさなければならないことを以前ご説明しました。

もう一度確認しますが、農地転用の許可基準は以下の通り２つあります。

1. 立地基準
2. 一般基準

ここでは、一般基準について説明していきます。

農地転用の許可基準① 立地基準
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どんな農地であっても農地転用ができるというわけではありません。

農地法に定められた基準を満たした農地だけが農地転用の許可を得ることができます。

なぜなら、農地法によって農地は、国の農業生産の基盤であって、国民のための限られた資源であり、乱開発のリスクから保護すべき対象とされているからです。

農地転用の許可基準は２つ存在する

では、どのような基準が定められているのでしょうか？
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３条許可と５条許可については、双方申請の原則といって、農地の譲渡人または貸す人の双方が申請者となります。一方、４条許可については、農地の所有者が単独で申請することになります。

例えば、農地に分譲住宅を建てる時は５条許可が必要ですが、この場合、その農地の所有者と分譲住宅を建築する宅建業者が連名で申請することになります。

また、自己の農地に住宅を建てて自分が住む場合は４条許可が必要ですが、この場合は所有者が単独で申請します。

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おそらくあなたは、農地転用許可申請書の雛形は入手したものの、愛知県のホームページにはその書き方が公開されていないことにガッカリしていたところ、このサイトを見つけたのかもしれません。

農地転用許可申請書は、実は記入すべき項目はそれほど多くありませんが、初めて作成される方の中には、「これで本当に大丈夫なのか？」と心配に思われる方もいらっしゃると思います。

そこで今回は、愛知県内の市街化調整区域の農地を購入し、分家住宅を建築（開発行為に該当しない）することを想定した許可申請書の書き方をご紹介したいと思います。
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４条・５条の農地転用許可申請をする場合の必要書類は、「法定添付書類」と「その他参考となるべき書類」があります。必要書類は常に一律というわけではなく、転用目的や各市町村の農業委員会によって異なりますので、事前に確認することが大切です。

法定添付書類

法定添付書類は以下の通りです。

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農地法は、計画的かつ合理的な土地利用を促進するため、農業以外の土地利用計画との調整を図りつつ、優良農地の確保することによって、農業生産力の維持と農業経営の安定を図るため、農地を農地以外のものにすることを規制しています。

農地法の中で農地転用を規制するのは第４条と第５条です。

４条と５条許可の違い

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市街化区域にある農地を他の目的に使用する場合、農業委員会に対してあらかじめ届出を行えば、転用許可は不要とされています。

これは、開発を優先的に進めていくべき市街化区域において、農地の転用を厳しく制限する利益が乏しいからと考えられます。

市街化区域についてはこちらをご覧ください。

届出は許可に比べて作成すべき書類も少ないため、時間をかければ専門家に頼ることなくご自身で手続きすることも可能ではないかと思います。

ここでは、農地転用届出の手続きについて解説していきます。
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農地を耕作目的で買ったり貸し借りする場合には、農地法３条許可が必要ですが、３条許可を受けるための要件の１つに、下限面積というものがあります。

農地法３条許可についての詳しい説明はこちらをご覧ください。

下限面積とは

下限面積とは、農地を買ったり借りる者またはその世帯員が、農地取得後に耕作しなければならない最低限の面積のことです。

下限面積は農地法３条２項５号において規定されており、原則として、その値は北海道では２ヘクタール、都府県では５０アールと定められています。

つまり、農地を取得した後に耕作する面積の合計が、原則として、北海道では２ヘクタール、都府県では５０アールに達しない場合は３条許可を受けることはできないことになります。

下限面積の意義

下限面積は、農地を取得したい方にとって障害となる可能性もあります。では、なぜこのような規定が存在するのでしょうか？

これは、農地を生産性の低い零細農家に取得させることは、農地の効率的利用や農業の生産力維持、増進にとって問題があり、農業政策上好ましくないと考えられているからです。

農地が細分化することで生産性、効率性が低下し、結果として耕作放棄地が増加してしまう恐れがあるのです。

別段面積の設定

農地法によって下限面積が定められていますが、農業事情は地方によって千差万別であり、全国一律に設定することは必ずしも有効ではありません。

そのため、平成２１年の農地法改正によって、各市町村の農業委員会が農地法の定めに関わらず、別段の面積（別段面積）を設定することができるようになりました。

愛知県の下限面積

愛知県の各市町村における下限面積は以下の通りです。

名古屋市

尾張地方（尾張）　　尾張地方（海部）　　尾張地方（知多）

西三河地方　　東三河地方

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農地を農地のまま（耕作目的で）他人に譲渡したり、貸し借りする場合、当事者の双方は原則として、連署により申請をしなければなりません。これを双方申請の原則といいます。

もし、当事者の一方が申請に非協力的で申請書に署名をしようとしない場合、もう一方にとってはいつまでも不安定な状況におかれてしまい、それが長期に及ぶことによって損害を被る可能性もあります。

そこで、当事者の一方が非協力的な場合には、もう一方が相手に対して申請に協力するように請求することができます。すなわち、３条許可申請をする者はお互いに協力し合う義務を負うということになります。
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農地法第３条許可が取り消される場合は次の２つです。（３条の２第２項）

以上の場合に農業委員会によって３条許可が取り消されてしまいます。
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