The post 同業者の方へ。当ホームページの盗用はお止めください。その② first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>数年前になるのですが、当サイトをガッツリ盗用していたサイトを発見し(しかも割と近所)、あまりに悪質だったため情報公開をして撃退したということがありました。
このように弊所はしばしばホームページの内容を盗用されることがあり、そのたびに頭を悩ませています。
そして、再び見つけてしまいました。
今回はまるパクリとは言えませんが、まるパクリにならないようにいろいろ努力されたことが伝わってきます。念のためオリジナルと比較してみて、「あれま~」という感じです。
ところでなぜ盗用と分かるのか?
それは簡単です。
弊所はホームページを作成する前にまず法律書や専門書(これがなかなか高額!)を読んで法律知識をつけ、その内容を噛み砕いてとにかく読者の方が理解しやすいように文章構成を考えたり言葉選びをしています。難しい言葉を使わざるを得ないときは、別枠でその言葉の説明文を入れたりもしています。
記事を作成してもすぐには公開しません。何度か読み返しておかしいところ、分かりにくいところはないかチェックをしてからはじめて公開しています。
ここまで労力をかけてようやく1つの記事にしているわけですから、文書を読めばすぐに自分の言葉(思考回路)であることがすぐに分かってしまうわけです。
そもそも行政書士は、その専門的な法律知識が商売道具となる仕事です。その最も重要な部分を省いて集客し、依頼を獲得しようとする神経を理解することができません。
依頼人に対して失礼だとは思わないのでしょうか?
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]]>The post インボイス制度導入により料金を改定いたしました。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>これに伴いまして、料金体系を改定することにいたしました。大変申し上げにくいのですが、消費税分10%程度を上乗せする形となります。
インボイス制度を適用せず、免税事業者のままにしておくという選択肢もあったのですが、法人様とお取引がある以上は導入しなければ弊所とのお取引において仕入額控除(預かった消費税から支払った消費税を引き、差額を納税する消費税のしくみ)ができなくなってしまいます。
かえってご迷惑をお掛けしてしまう恐れがあるため、やむを得ずインボイス制度を導入する運びとなりました。
何卒ご理解いただきますようお願い申し上げます。
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]]>The post 「農業委員会の対応が悪い!」と思う方に知っておいていただきたいこと。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>時間に余裕があるときには、解析システムを使ってこのホームぺージを訪れる方がどんなことに興味を持っているのか分析するため、皆様がインターネットで検索する際の検索語句を調べることがあります。
その検索語句のなかに「農業委員会 対応悪い」というキーワードが意外に多いことが分かりました。思わず笑ってしまったのですが、同時に少し違和感も感じました。
というのは、これまで愛知県のいろいろな農業委員会へ伺ったことがあるのですが、基本的に窓口の対応はとても良く不快な思いをしたことはないからです。
(ときには冷たい態度の方もおられますがそれはどの社会にもあると思います。)
この差は一体なんなのか?と考えたときに、おそらく法令や役所(公務員)をどのように捉えているかの差ではないかと思い至りました。つまり、どこかに誤解や行き違いが生じている可能性があるというわけです。
この誤解や行き違いが減らすことができれば嫌な思いをする方がきっと減るはず!
ということで、一般の方にも農業委員会とはどんなところなのか?をより理解していただくためにこの記事を書くことにしました。
ぜひ参考にしてみてください。
当たり前だろ!と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、実は農業委員会とは行政委員会という組織で、首長から独立した執行機関という位置付けになっています。
文部科学省では行政委員会の概要として次のように説明されています。
ところが、実際のところ農業委員会は役所の建物の中に設置されていますし、事務局の職員は公務員なわけですので、大きく括って役所と考えていただいてOKです。
ここでは、あなたが農業委員会に相談に行ったときに対応してくれる人は公務員であるということをまず理解しておいてください。
行政機関で働く公務員は必ず何らかの法律に関係する仕事をしています。
例えば、住民票をとる市民課は住民基本台帳法、建築課なら都市計画法、道路課なら道路法、農業委員会なら農地法といった具合に、法令に合わせて自治体の運営に必要な部署を設置し、職員を配置しています。
もしあなたが建築基準法に反する建物を建てようとしたら、役所に拒否されるでしょう。これはあなたの建物を建てるという権利を制限されることになるのですが、役所はそれを制限する権力があります。なぜなら法律によって認められているからです。
この仕組みは「法律による行政」と言われています。行政は法律に基づき、かつ法律に違反してはならないという原理のことです。
選挙で選ばれていない公務員は、選挙で選ばれた組織である国会や地方議会が作った法律や条例の範囲内でのみ権力を行使すること(例えば許可を出したり不許可にすること)ができるということです。
農業委員会も同様で、例えば農地転用の場合は計画が不十分であったり、利用目的に対して過剰な面積である場合などは法令に適合しないということで不許可または拒否される可能性が高くなります。
よくあるご相談で、「農業委員会で拒否されたのですが、何とかなりませんか?」というのがあるのですが、これに対して「なぜ拒否されたのですか?原因はなんですか?」と聞くとすべての方が「よく分からない。」とおっしゃいます。
「よく分からない理由で拒否された」これが「対応が悪い!」と感じる原因の一つではないかと思います。
ですから、農業委員会に相談に行って、残念ながら不本意な結果となった場合は、理由を確認してみてください。明らかに法令に反していれば諦めがつくと思いますし、場合によっては法令に適合するように計画を変更することができるかもしれません。
何事も原因が分からなければ対応することもできませんので、感情的にならずに理由を確認することをおすすめします。
例えば農地転用の許可申請の審査の過程をざっくり説明しますと、申請後に書類の不備などを補正したのち、まず農業委員の会議にかけられます。(前述した独立した行政委員会であるため)その後、政令指定都市など都道府県知事の権限を委譲されている自治体を除き、都道府県の担当部署に送られて最終の決裁を受けます。
このとき、農業委員会事務局の方は、あなたの申請内容を農業委員や都道府県担当者に説明する役割を担います。「今回、このような案件が提出されています。審議のうえ決裁をお願いします。」という感じです。つまり、あなたと農業委員・都道府県の中継ぎ役になるというわけです。
このとき、内容が明らかに法令に反していたり、絶対に必要な書類が添付されていなかったらどうなるでしょう?「事務局はなにやってるんだ!」てなりますよね。ですから、事前に内容を確認して間違いを修正したり、足りないものを補ったりするわけです。
事務局にこのような役回りがあることを知っていただくと、敵ではなくある意味あなたの代弁者のようなポジションでもあるということがご理解いただけるのではないでしょうか。
(※あなたに有利になるように立ち回るという意味ではありません。)
これは弊所が勝手に判断しているだけなのですが、農業委員会の窓口で相談を持ちかけたとき、はっきり拒否はされないけれどもなんとも微妙は反応をされることがあります。
このような場合は、おそらく必ずしも法令には反していないが農業委員や都道府県から理解を得られるかどうか微妙なラインなんだろうと受け止めています。人によっては「対応が悪い!」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
自治体によっては、厳格な方が農業委員として就任されているところもあって、審査の厳しさも変わってくることがあります。
例えば、悪質な業者が農地を勝手に資材置き場にしてしまって周辺住民が困っているにもかかわらず、農業委員会や都道府県が何の対応もしないようなケースです。
これは明らかに職務怠慢、不作為といえますし、原状回復命令など法律によって与えられた権力を行使しないという点においては、法律による行政という原則にも反する恐れがあります。
もしこのようなケースに遭遇した場合は、遠慮なく農業委員会へ苦情や要望を伝えてください。
いかがでしょうか?
難しい内容になってしまったかもしれませんが、農業委員会がどのようなところなのか少しでもご理解いただけたでしょうか。
農業委員会の職員の方も、一般の方は法律や手続きの詳しい内容について知らないということは承知されていると思います。しかし、あまりに理不尽なことで責め立てられれば、人間ですから腹を立てたりヘソを曲げてしまうこともあるでしょう。
相手を非難したり強硬な態度で臨むよりも、相手の立場を理解する方が嫌な思いをしなくても済みますし、結果として手続きをスムーズに進めることができると思います。
参考にしてみてください。
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]]>The post 「メール相談の返事がない!」という方へ first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>愛知農地転用.comではメール相談を24時間365日受け付けておりますが、その方法として「お問い合わせフォーム」を採用しております。
お問い合わせフォームでは、回答用のご連絡先としてメールアドレスを直接入力していただく形となっているのですが、連絡先としてご入力ただくのはこのメールアドレスのみとなります。
よって、このメールアドレスが間違っていると、返信どころかいかなる連絡もできなくなってしまいます。メールアドレスの誤入力にはくれぐれもご注意ください。
このほかにも返信メールを送ることができないケースがいくつかありました。
それらのケースを例示しますので、もし「メール相談の返事がない!」という方はご確認ください。
それから、「もしかしたらメールが届いていないのかも・・・」と心配されている場合は、直接 info@aichi-noten.com へメールしていただいてもOKです。
相談者の方の受信メールサーバーの容量がオーバーしていると、エラーが発生して弊所からの返信メールが送信拒否されることがございます。
ネット情報によりますと、メールサーバーから容量オーバーの連絡が来ることはないようなので気づかないことが多いようです。
また、迷惑メールによって容量を浪費していることもあるようです。一度、メールサーバーを確認してみてください。
これはアドレスの誤字脱字とは違い、いま存在していないアドレスを入力してしまっているケースです。
例えば、プロバイダーを変更してアドレスが変わっているのに過去のアドレスを入力している場合や、アカウント変更に伴ってアドレスも変えたことを忘れて昔のアドレスを入力しているような場合です。
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]]>The post 市街化調整区域に誰でも住宅を建てることができる条例(稲沢市) first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>その他の規制緩和区域についてはこちらをご覧ください。
市町村 | 区域 | 区域図 |
---|---|---|
稲沢市 | ||
片原一色(1) | ||
片原一色(2) | ||
片原一色(3) | ||
片原一色(4) | ||
片原一色(5) | ||
儀長 | ||
井堀 | ||
桜方 | ||
二俣 | ||
鷲尾 | ||
須ケ谷 | ||
観音堂 | ||
法立(1) | ||
法立(2) | ||
法立(3) | ||
平池 | ||
西光坊 | ||
横池 | ||
下起南 |
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]]>The post 電話相談は有料です。一方的な電話に迷惑しています。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>しかしながら、「詳しいことはきかないから。」「概要だけ教えてほしい。」といって一方的に電話をかけてくる方がおられます。はっきり申し上げて迷惑です。
ルールに従い有料相談を依頼してくださった方に対して不公平となってしまいます。
一方的な電話には対応いたしません。
あらかじめご承知おきください。
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]]>The post 土地改良区の意見書|地区除外申請をするために土地改良区で最初に確認すべきこと。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>おそらく一般の方は土地改良区とか、意見書とか言われても「?」となってしまう方が少なくないのではないでしょうか。
土地改良区の意見書とは、土地改良区に対して地区除外申請という手続きをすることで交付される書類なのですが、法定書類といって他の書類に代えることがでず、避けて通ることはできないものです。
地区除外申請についてはこちらをご覧ください。
農地転用の必要書類はこちらで確認できます。
農地転用については、各自治体が書類の様式をインターネットでダウンロードできるようにしていたり、なかには記入例を公開している親切な自治体もあるのですが、土地改良区についてはとにかく情報が少なくてインターネットで調べてみても情報収集がなかなかできないのが現状です。
したがって、直接電話をしていろいろ調べないといけません。
そこで今回は、土地改良区に電話したとき何を確認すれば地区除外申請がスムーズにいくかご紹介したいと思います。
土地改良区に電話をしたときまず確認しておきたいことは次のとおりです。
それでは個別に確認していきましょう。
そもそも、どの土地改良区に該当するかは農業委員会で教えてもらえます(1つとは限りません)ので、確認ができたらそれぞれの土地改良区に連絡をとります。
そこで今一度、地区除外申請が必要な農地であるかどうかを確認してください。
数年前にすでに地区除外申請をしているというケースも稀にあります。
このような場合は、なんらかの手続き必要かどうかを確認して、もし不要であれば意見書は交付されませんので、農地転用の申請書に「令和〇年〇月〇日地区除外済 令和〇年〇月〇日✕✕土地改良区 △△氏に確認済」とでも書いておけば問題ないでしょう。
地区除外申請が必要であると分かったら、必要書類の確認をしましょう。
FAXがあると様式を送ってもらうことができるのですが、FAXが無い方は土地改良区まで取りに行くことになるかと思います。
必ず確認してほしいのが、申請書を何部提出しなければならないかです。
土地改良区によって2部とか3部必要になることがありますので、1部で足りると思い込むことがないようにご注意ください。
これは盲点になりやすい部分ですが非常に重要なポイントです。
農地転用は、売買の場合は買主と売主が申請人となるのですが、このとき売主は土地所有者となります。
土地改良区は組合員の名簿を管理しているのですが、必ずしも土地所有者が組合員となっているとは限りません。
よくあるのが、すでに亡くなっている土地所有者の親や、配偶者が組合員となっているというケースです。
土地所有者と組合員が異なってる場合は、農地転用の申請人と地区除外申請の申請人を合わせるために組合員名義を土地所有者へ変更する書類「組合員資格得喪通知書」を提出しなければなりません。
この組合員資格得喪通知書には、現組合員と土地所有者の印鑑が必要になります。(亡くなっている方の印鑑は不要)
同様に地区除外申請にも土地所有者の印鑑が必要になりますので、同じタイミングで両方の書類に印鑑をもらえるよう事前に準備しておけるようにしましょう。
地区除外をする際に土地改良区に対して面積に応じた決済金を支払わなければならないことがあります。
この決済金の支払いが必要であるか、必要ならその金額を確認しておきましょう。
決済金を尋ねると、例えば1㎡あたり200円のように㎡単価しか教えてくれない担当者がいますが、決済金のほかに調査費とか事務手数料も併せて支払わなければならない土地改良区もあります。
ですから、必ず支払うべき合計額を確認するようしてください。
支払いのタイミングは基本的に決済時(意見書交付時)ですから、申請時に教えてもらえるのですが面積によっては大金となりますので速やかに準備できるようにあらかじめ確認しておいた方がよいでしょう。
令和元年8月の時点で木津用水土地改良区の決済金は次のようになっています。
228円✕㎡(10円未満切り捨て)+5,400円/筆(調査費)+648(事務手数料)
例えば、500㎡の農地の場合、228✕500+5,400+648=120,048円
500㎡と400㎡2筆の場合、228✕900+5,400✕2+648=216,648円
となります。
地区除外申請をしてから何日後に意見書が交付されるか確認しておきましょう。
これは各土地改良区によってバラバラですが、即日~1週間というのが一般的です。
意見書は農地転用の許可申請に必ず添付しなければならない法定書類です。
また、許可申請には毎月締切日が設定されています。
つまり、地区除外申請が遅れてしまうと農地転用の締切日に意見書が間に合わないという事態が起きる可能性があります。
この後にご紹介しますが、地区除外申請には事前に地区の総代さんに印鑑をもらわなければならない場合もあり、思ったよりも期間的な余裕がありませんのでご注意ください。
参考までに、木津用水土地改良区では申請から中3日程度、祖父江町土地改良区では1週間程度かかります。
前述のとおり、土地改良区によって地区除外申請をするためにあらかじめ地区の総代さんに印鑑をもらわないといけない場合があります。
このとき、総代さんのお宅まで出向かなければなりませんので、総代さんの連絡先と住所を確認しておきましょう。
総代さんに印鑑をもらいに行くためのポイントについてはこちらをご覧ください。
いかがでしょうか?
6つのポイントを挙げてみましたが、はじめての方は1回でマスターできないかもしれません。
分からないときは何度でも土地改良区に聞けば対応してくれますので、それほど難しく考える必要はないのですが、なるべく問い合わせは1度で済ませたいものです。
ぜひ参考にしてみてください。
The post 土地改良区の意見書|地区除外申請をするために土地改良区で最初に確認すべきこと。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>The post 農地転用に必要な土地改良区の意見書|総代さんに印鑑をもらいに行くときの注意点は? first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>農地転用の必要書類についてはこちらをご覧ください。
土地改良区とは、農業関係者の組合のことで水路など共同で使用する農業用設備の維持管理等をしています。
農地転用をしようとする農地が土地改良区の事業の利益を得ている土地(受益地)の場合、土地改良区に対して別途で地区除外申請という手続きをして、意見書(届出の場合は受理証明書)を交付してもらわなければなりません。
地区除外申請についてはこちらでも解説しています。
さらに地区除外申請をするにあたって、場合によっては地区の総代さんにあらかじめ農地転用の説明をして署名と押印をもらわないいけないことがあります。
総代さんは、自治会長のように一般の農家の方が就任していますので総代さんの個人宅に出向かなければなりません。
そして、個人宅ですから役所や会社のように行けば必ず誰かが対応してくれるというわけでもありません。
実は、なかなか気が重い作業なのです。
今回は、土地改良区の総代さんに印鑑をもらいに行くときの注意点についてご紹介したいと思います。
意見書とは、「農地転用の計画について確認し、土地改良区の受益地から除外しますので農地転用してもかまいません。」という内容のいわば土地改良区からの承諾書のようなものです。
こちらが祖父江町土地改良区の意見書(コピー)です。
※画像をクリックすると拡大できます。
意見書の様式は各土地改良区で異なっています。
農地転用しようとする農地が土地改良区の受益地に該当するかどうかは土地改良区または農業委員会で確認することができます。
最もおすすめの確認方法は、最初に農業委員会で農地転用の相談をしたときにどの土地改良区に該当するか確認して、そのあと土地改良区で詳細を確認するという方法です。
これなら2重に確認することになり抜けが無いので安心です。
農業委員会では、どの土地改良区に該当するか程度しか分かりませんので、決済金の有無についてや組合員名義などの詳細は土地改良区で確認する必要があります。
ここから、土地改良区の総代さんのお宅に伺って印鑑をもらう際に注意すべき点についてご紹介していきます。
次の3つを挙げてみました。
総代さんの住所、連絡先は土地改良区が教えてくれます。
前述のとおり、総代さんは一般の方ですから、行けば必ず待っていてくれるというわけではありません。
したがって、事前に電話をしてアポをとってから伺う必要があるのですが、これがなかなか緊張します。
セールス電話のように、人は全く見ず知らずの人から電話がかかってくると自然と警戒するものです。
しかも大抵の場合、電話に出てくれるのは総代さんの奥さんですから、要件を伝えるのにあたふたすると不審な電話だと思われて切られてしまう可能性もありますので注意してください。
経験上、冒頭で「○○土地改良区の件でお電話しました。」と伝えれば、たとえ奥さんでも要件が伝わりやすいようで、すぐに総代さんに替わってくれます。
総代さんのところへ行く時点で、書類は完成させておきましょう。
具体的には、「残すことろ総代さんの署名押印のみ」という状態にしておきましょうということです。
たとえ売主、買主の印鑑の手配に時間がかかりそうであっても、必ず先に手配しておかなければなりません。
印鑑さえもらえればよいという事務的な態度は極めて失礼です。
総代さんは地区の代表者ということを忘れず、謙虚な姿勢で臨んでください。
総代さんは農地転用について深く追求してくることはないですが、「何をする予定なのか?」「所有者は誰か?」という簡単な質問をされることはよくありますので、すぐ答えられるようにしておきましょう。
以前、総代さんに「水路の流末はどこか?」という予想外の質問を受けて困ったことがあります。
流末とは水が最終的に流れ込む場所(基本的には川)のことなのですが、それまで聞かれたことがなかったですし、流末を確認しなければならない手続きでもないので答えることができませんでした。
すると「それくらいのことは確認すべきだ。」と指摘を受け、市役所で水路について聞いてみたのですが地図ではよく分からず、結局水路沿いを歩いて流末を確認したということがありました。
さすがに毎回流末を確認しなければならないといったことはないのですが、このように思いがけないことも時には起こることがあります。
いかがでしょうか?
社会人として当たり前のことばかりですから、それほどハードルが高いものではないと思います。
しかし、意見書はあくまで農地転用の必要書類の一つであるということを忘れないでください。
土地改良区によっては意見書の交付に1週間程度かかるところもあります。
意見書の交付が遅れてしまうと農地転用の締切日に間に合わなくなってしまう可能性がありますので、もし意見書が農地転用の必要書類になっていると分かったら最優先で着手してください。
The post 農地転用に必要な土地改良区の意見書|総代さんに印鑑をもらいに行くときの注意点は? first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>The post 農地転用の許可書をなくした!?許可は取り消されてしまうのか? first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>基本的に許可書を紛失してしまったからといって、一度受けた許可が取り消されてしまうことはありません。
しかし、場合によっては許可を取り直さなければならないケースもあります。
それは一体どのような場合でしょうか?
今回は、農地転用の許可書を無くしてしまった場合について解説していきます。
農地転用の申請をして交付された許可書は再交付されることはありません。
その代わりに、すでに許可を受けていることを証明してくれる許可済証明書の交付を請求することができます。
農業委員会は申請書類こそ一定期間(5年程度)が経過すると処分してしまうのですが、どのような申請があったのかを台帳のような形で残していることがほとんどです。
もし、過去に農地転用許可を受けたかどうかわからない場合は農業委員会で確認してみましょう。
当然ながら、許可済証明書が交付されるためには過去に許可を受けた証拠がなければなりません。
かなり遡って確認をすることができますが、残念ながら農業委員会の記録に残っていなければ過去に許可を受けたという証拠がないため許可を受けていないという扱いになってしますのでご注意ください。
過去に許可を受けたことが確認できたら、許可済証明書を交付してもらうため各市町村の農業委員会へ許可済証明願を3部提出します。(一部の大きな市を除く)
この様式は幣所が使用している代理人使用のものです。
※画像をクリックすると拡大できます。
許可済証明書が交付されれば、登記申請など農地法の許可を受けていることを証明しなければならない場合に許可書に代えて使用することができます。
例えば、前回は建築を理由に農地転用許可を受けていて、何らかの理由で放置されており今回あらためて駐車場として利用しようとしているとします。
このとき、許可の内容が前回と異なることになるため、駐車場として利用するために許可済証明を受けることはできません。
この場合は、改めて許可申請をし直すか、もしくは事業計画変更をすることになるでしょう。
どちらの方法になるかは地元の農業委員会に相談して決めることになります。
事業計画変更は、以前受けた許可について、例えば買主が変わったなど一部の変更が生じた場合にする変更手続きのことです。
軽微な計画変更であればあらためて新規で申請をし直すよりも簡単な手続きで済ませることができますが、ガラリと計画が変わる場合は新規で申請するのとほぼ同じことになります。
計画の変更によって再度申請をしなければならなくなってしまった方も、決して落胆する必要はありません。
なぜなら、以前許可を受けているわけですから、立地状況など一定の基準はすでに満たしているということになるため、通常の新規申請よりもスムーズに手続きが進む可能性があるからです。
いかがでしょうか?
許可書がない!となっても、過去に受けた許可が自然消滅するわけではありません。
もし以前に許可を受けたことがあると確信がある方は、まったく慌てる必要はありませんし、たとえ許可を受けたかどうか分からない方もまずは農業委員会で過去の記録をたどってみてください。
参考になれば幸いです。
The post 農地転用の許可書をなくした!?許可は取り消されてしまうのか? first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>The post メール相談をされる方はメールアドレスの入力間違いにご注意ください。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>エラーメッセージを確認すると、「User Unknown」と表示されて、どうやらお問い合せフォームのメールアドレスの入力を間違ってしまっていると思われます。
当方からはどうすることもできませんので、メール相談を検討されている方はメールアドレスの入力にはご注意ください。
The post メール相談をされる方はメールアドレスの入力間違いにご注意ください。 first appeared on 愛知農地転用.com.
]]>