市街化調整区域に建築する

前回に引き続き、市街化調整区域において分家住宅を建築する際に必要となる理由書についてご紹介します。

書くときのポイントは前回と同じなので省略しますが、依頼人の実情に応じて当然理由が変わることになりますので、臨機応変に文章を作成する必要があります。

前回の記事を読んでない方はこちらから。
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農地転用の理由書の書き方：分家住宅①

第３弾はこちらからご覧になれます。
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農地転用の理由書の書き方：分家住宅③

ではさっそく記入例をご覧ください。
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市街化調整区域内の農地に住宅を建てる場合で最も多いのが分家住宅ではないでしょうか。

分家住宅とは、農家の後継ぎ以外の者が本家から独立し、新たな世帯を作るための住宅のことです。例えば、農家（本家）を長男が継ぎ、次男が結婚して新しい世帯を作るための住宅を建てるといった場合です。

原則として市街化調整区域内では住宅を建てることは禁止されていますが、分家住宅については都市計画法の例外として認められています。（都市計画法第３４条１４号「その他やむを得ない開発行為」）

開発許可の基準についてはこちらをご確認ください。

したがって、分家住宅の理由書を書く際には、農地法と都市計画法を意識する必要があるということです。
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農地転用許可の申請には、添付書類として理由書を提出しなければならないとする自治体がほとんどです。

理由書とは、なぜ農地を他の目的に使用するのか？なぜ数ある農地の中からその農地を選んだのか？など、農地転用をする理由や農地の選定した根拠などを作文のように書いた書類で、農地転用の添付書類の中では、おそらく最も面倒な書類です。

書き方を調べようとしてインターネットで農地転用の理由書を検索してみると、「農地転用においては他のどの書類よりも理由書が１番重要！」とはよく見かけますが、肝心な文章の事例や書き方を紹介するサイトは皆無となっています。

それはなぜか？
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都市計画法３４条１号において定められ、市街化調整区域で建築することができる店舗の具体例は以下の通りです。

都市計画法３４条１号の基準についてはこちらをご覧ください。
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市街化調整区域では、原則として開発行為または建築行為は禁止されています。

しかし、市街化調整区域といえども、そこに住んでいる人々が生活するために公益上必要な建築物や日常生活のために必須の物品の販売、加工、修理等の業務を営む小規模の店舗等は容認すべき必要性があるため、許可の対象とされています。

都市計画法では、第３４条１号で定める「公益上必要な建築物及び日常生活のための必要な店舗等」において、市街化調整区域内での店舗の建築を認めています。

業界では、３４の１（さんよんのいち）と省略して呼ばれています。
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「既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大」

愛知県において敷地拡大とは、愛知県開発審査基準第１５号に定められた「既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大」のことです。

市街化調整区域内では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。

しかし、敷地を拡大し、既存住宅の増築または改築をするための開発行為または建築行為は例外的に認められています。
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「既存の宅地における開発行為又は建築行為等」

愛知県において既存宅地とは、愛知県開発審査会基準第１７号に定められた「既存の宅地における開発行為又は建築行為等」のことをいいます。

市街化調整区域内では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。

しかし、市街化調整区域に関する都市計画が決定され、またはその都市計画を変更して区域が拡張された際にすでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、概ね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為または建築行為は、例外として認められています。
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愛知県のにおいて分家住宅とは、愛知県開発審査会基準第１号に定められた「分家住宅」のことをいいます。

原則として都市計画法によって、市街化調整区域に住宅を建築することは禁止されています。

しかし、昔から市街化調整区域に土地を所有し生活の本拠としてきた世帯の一員が独立して新しい世帯を築く場合に、市街化調整区域に土地があるにもかかわらず、わざわざ市街化区域に土地を求めさせるのは適当ではなという観点から、分家住宅は例外的に認められています。
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「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」

愛知県において自己用住宅とは、愛知県開発審査会基準第７号に定められた「既存集落内のやむを得ない自己用住宅」のことをいいます。

市街化調整区域内では、原則として開発行為や建築行為が禁止されています。

しかし、市街化区域と同等程度にある集落において建築することがやむを得ないものと認められる自己用住宅のための開発行為または建築行為は、例外として認められています。
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農地転用の届出もしくは許可を受ければ、農地は宅地になると勘違いしている方がちょくちょくいらっしゃます。

農地転用許可はあくまで「農地を農地以外に使ってもいいですよ」という許可であって、地目を変更するための許可ではありません。

したがって、農地転用の許可を受けていても、現況が農地であればそれは農地として扱われます。
※固定資産税について宅地並みの課税がされることになります。
詳しくはこちらの記事をお読みください。
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宅地介在農地

では、農地はいつ宅地になるのでしょうか？
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