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農転日誌

農地転用に関することだけでなく、農地の活用についてや農地の相続についてなど、幅広いジャンルの情報を公開しています。

売買ありきの農地転用はできません!

2019/02/06

売買ありき

農地転用の許可を受けるためには、「やむを得ずその農地を利用しなければ目的(住宅建築、駐車場の設置など)が達成できない。」というやむを得ない理由がなくてはなりません。

農地転用の許可基準についてはこちらをご覧ください。

言い換えると、「農地以外で目的が達成できるなら転用は不要(不許可)」ということになります。

つまり、やむを得ない理由があってはじめて転用許可が必要となるはずなのです。

しかしながら、売買することを目的としてありもしない理由をでっち上げて許可を受けようとする人や業者が少なからずいます。

先日もこのような案件を持ち込んできた不動産業者が来ました。

該当地は市街化調整区域にあって昔から宅地の土地(いわゆる既存宅地)とその隣接地となっている畑ということでした。

接道は既存宅地部分しかなく、農地部分は袋地状態となっている土地です。

しかし、この両土地は以前に所有者が無断で業者に貸しており、現況は資材置場(現在は廃墟のよう)になっている厄介な土地です。

不動産業者によると、この既存宅地部分に隣町の建設業者が本社移転し、本社を建築して本社敷地としつつ農地部分を資材置場として利用したいという内容でした。

このとき幣所はこの内容が真実だと信じ、やむを得ない理由として認められる可能性のあると考え農業委員会に相談をしたところ、農業委員会は違法状態の是正もできる可能性があると好感触であったため手続きを進めていくということで話がまとまりました。

ところが、このあたりから業者側のボロが出始めたわけです。

建築案件は必ず役所との事前協議が必要となり、図面など建築計画の概要をあらかじめ提示しなければならないのですが、業者側は一向に建築計画を提示しないどころか「建築はいずれするので転用許可だけなんとか取れないか。」と言い出したのです。

これには呆れました。

おそらく、ありもしない理由をでっちあげて許可を受け土地の売買をしようとしていたが、想像以上に具体的な計画がないと許可を受けられないという現実に直面して焦ったのでしょう。

当然ながら、幣所はこの案件をお断りさせていただきました。なぜなら場合によっては虚偽申請させられるところだったわけですから。

というわけで、幣所ではこのような売買ありき農地転用は一切お断りしておりますし、お問い合わせも拒否いたしますのであらかじめご了承ください。

幣所はこのような虚偽申請と疑われるような依頼を受けてまで商売したいと思っていませんし、苦労して国家資格を取ったわけではありません。

むしろ、たとえ困難な案件であっても適法なご依頼に対して全力で取り組みたいと思っています。

諦めていませんか?市街化調整区域の農地の売却

2016/05/18

農地の売却 改「耕作放棄地を何とかしたい。」「相続した農地を処分したい。」というご相談をいただくことがしばしばあります。

お話を聞くと、「市街化調整区域の農地は売却できない」と勘違いしている方や、「近所の不動産屋に駆け込んだら門前払いされてしまった。」という方もいらっしゃいます。

このサイトでは、市街化調整区域における農地転用や住宅の建築について解説していますのでお分かりいただけると思いますが、

市街化調整区域の農地は売却できる可能性があります。

しかし同時に、法令の規制が厳しくいろいろな手続きが必要になることも事実で、簡単に高値で売れるほど甘くはないと考えられます。

そもそも農地の売却といっても、耕作目的で売却するのか、農地転用して売却するのかによっても違いがあるわけですが、今回はご相談内容からも検討されている方が多いと思われる、農地転用して売却するケースを中心に考えていきたいと思います。
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生産緑地とは

2015/06/09

生産緑地おそらくあなたも、住宅街の一角にある農地の前に「生産緑地」と掲げられた標識を見たことがあるかもしれません。

この標識は、ただの飾りではありません。

生産緑地とは、法令に従って行政から指定を受けた特別な農地であって、それに伴い様々な義務が生じたり、優遇を受けることがでることをご存知でしたでしょうか?

今回は、この生産緑地について掘り下げてみようと思います。
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宅地を農地にできるのか?

2015/05/13

宅地から農地農地を宅地にするためには農地転用の許可や届出が必要になります。そして、農地法関係の業務においては、最も需要のある手続きです。

しかし反対に、宅地を農地にできないだろうか?とお考えの方もいらっしゃるかも知れません。

そこで今回は、宅地を農地にできるのか?そのためには何らかの許可や手続きが必要になるのか?について考えてみたいと思います。
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農地転用の費用を調査しました!(岐阜県編)

2015/04/28

費用 岐阜農地転用の費用調査第二弾です。

今回は、岐阜県の業者が設定している農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を算出してみました。

業者選定の際にご活用ください。
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農地転用の費用を調査しました!(愛知県編)

2015/04/17

費用農地転用をお考えの方にとって、法律的なことよりもまず気になるのが費用のことではないでしょうか?

農地転用をするということは、住宅の建築や太陽光発電設備の設置など、多額の費用が必要な何らかの計画をたてているのだと思います。

人によっては、計画のために融資を受ける方もいらっしゃることでしょう。これからの返済のことを考えると、費用に対してシビアになるのは当然のことです。

そこで弊所では、農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を出してみました。

業者選定の際にぜひお役立てください。

農地転用の費用についてはこちらでもご紹介しています。
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時効取得した農地の登記

2015/03/27

登記農地法によれば時効取得の場合、農地法の許可を受けなくても農地を取得することができます。農地の時効取得については、以前このサイトでもご紹介しました。

まだ読んでいない方はこちらからどうぞ。

農地の時効取得

あわせて読んでみてください。

非農家でも農地を取得できる3つの方法

ここでもう一度、取得時効(取得時効による権利取得を時効取得といいます)の条件について確認することにします。
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農地の時効取得

2015/03/24

時効

例えば、あなたは農地を購入しましたが、本来必要であるはずの農地法3条許可を受けずに耕作し続け、20年が経過したとします。

このとき、あなたは3条許可なく農地を取得することができる可能性があります。

なぜなら、農地には時効取得が認められているからです。
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宅地介在農地

2015/03/18

農地転用の届出をした農地や許可を受けた農地は、農地法の規制から解放され、自由に売買したり埋め立てることができる状態です。

このように、見た目は農地であっても農地法の規制がかからない農地のことを、宅地介在農地といいます。
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JAバンクの相続手続きで使える委任状の書き方

2015/03/16

JA委任状以前このサイトでは、JAバンクの相続手続きのうち、名義変更についてご紹介をしました。

JAバンクの相続手続きについてはこちらで確認できます。

金融機関の相続手続きを相続人以外の者がする場合、委任状が必要になります。委任状の様式は各金融機関で指定されていたり、または任意様式の場合もあり、とてもややこしく感じると思います。

ゆうちょ銀行や大手の銀行では、相続手続きについての説明がホームページ上でされていたり、委任状がダウンロードができるところもありますが、JAバンクについてはいくらネットで探してもなかなか出てきません。

必死検索して「見つけた!」と思っても、地元とは全然違う県外のJAバンクだったりします。おそらくあなたもそんな経験をしたのかもしれません。

今回は、私がJAバンクの相続手続きで実際に名義変更を行った際に提出した委任状をご紹介します。
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