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農転日誌

農地転用に関することだけでなく、農地の活用についてや農地の相続についてなど、幅広いジャンルの情報を公開しています。

なぜ農地転用の許可取得率100%が実現できるのか?

2019/04/09

このホームページでアピールしているとおり、当事務所では農地転用の許可申請で不許可になったことはなく許可取得率100%を誇っています。

これは紛れもない事実です。

あなたは率直に「すごい!」と思ってくださるかもしれません。

では、なぜ許可取得率100%が実現できるのか?

その答えはとても簡単です。

「許可を受けられない(法令に適合しない)案件は最初から申請しない(できない)から」

「な~んだ」と拍子抜けしてしまいましたか?

それとも、「チャレンジしない臆病者じゃないか!?」と不信に思われたかもしれません。

しかし、これは当たり前のことなのです。

農地転用許可は 【申請=許可】 ではない

農地転用以外の許可(例えば飲食店の営業許可など)にも共通して言えることなのですが、申請さえすれば許可されるというものではありません。

申請と許可の間には審査という重要な工程があるからです。

審査とは言い換えれば、法令に適合するかどうかのチェックということになります。チェックするのはもちろん役所です。

例えば、車を運転するときアクセルを踏めば進み、ハンドルを右に回せば右に旋回し、ブレーキを踏めば当然止まるわけで、機械的な不具合さえ無ければドライバーのアクションに対して期待通りの結果を必ず出してくれます。

一方で、農地転用の申請とその結果というのはドライバーのアクションとはリンクしていません。

残念ながら、アクションを起こせば必ず努力は実る(期待通りの結果が出る)というのは成り立たない分野なのです。

チャレンジ精神ではどうすることもできないこともあるわけです。

「いくらならできる?」という問いは誤解している証拠

当事務所では「農地を転用してほしい。」という相談をよく受けます。

「目的は何ですか?」と尋ねると、「目的は何でもいいからとにかく転用してほしい。いくらならできる?」とおっしゃる方が結構いらっしゃいます。おそらく、お金を払えば何とかなるものだと誤解されているのでしょう。

詳しい説明は省きますが、これは法令に適合しないパターンの典型です。

高い報酬なら法令に適合するようになるというのは論理的にあり得ません。

もし、ある案件に対して通常価格なら許可は取れないが高い報酬なら許可を取れるという者がいたとすると、それは事実と異なる内容の申請をするなど何らかの不正を働いて表面上法令に適合するように見せかけようとしているのかもしれません。

当然これは違反行為となります。

もちろん、当事務所ではこのような相談に対して丁寧に説明し、正しく理解していただくように努めております。

許可取得率100%とは、適法なものについては確実に許可を取得しているということ!

当事務所が許可取得率100%なのは、「どんな案件も処理できる」「不可能を可能にしている」ということでは決してありません。

法令に適合ないものについてはその旨をきちんと説明し、適法なものについては確実に許可を取得してきているという積み重ねの結果です。

もし許可取得率100%を切ってしまうことがあるとすれば、それはヒアリングや事前協議が不十分で、申請後に想定外の事実が発覚して適合しなくなってしまうといった事態が発生した場合が考えられます。

幸いなことに、これまで当事務所ではそのようなことは起きていませんし、起きないようにすべてのご依頼について常に丁寧に手続きを進めるよう体制を整えております。

時にはチャレンジすることもある!?

前述の内容と真逆のことを主張して大変恐縮なのですが、実は状況によってチャレンジすることもあります。

それは、法令に適合しないとは言い切れないが、適合するかどうか微妙であるときです。

役所はあらかじめ許可の可否を明言してくれませんし、とにかくやってみなくては分からないという状況ですから、お客様と相談したうえでとりあえず書類を揃えて申請し、審査の過程で問題が発生すればその都度対応していくことになります。

このようなケースを含めて許可取得率100%であることは自慢できることかもしれません。

売買ありきの農地転用はできません!

2019/02/06

売買ありき

農地転用の許可を受けるためには、「やむを得ずその農地を利用しなければ目的(住宅建築、駐車場の設置など)が達成できない。」というやむを得ない理由がなくてはなりません。

農地転用の許可基準についてはこちらをご覧ください。

言い換えると、「農地以外で目的が達成できるなら転用は不要(不許可)」ということになります。

つまり、やむを得ない理由があってはじめて転用許可が必要となるはずなのです。

しかしながら、売買することを目的としてありもしない理由をでっち上げて許可を受けようとする人や業者が少なからずいます。

先日もこのような案件を持ち込んできた不動産業者が来ました。

該当地は市街化調整区域にあって昔から宅地の土地(いわゆる既存宅地)とその隣接地となっている畑ということでした。

接道は既存宅地部分しかなく、農地部分は袋地状態となっている土地です。

しかし、この両土地は以前に所有者が無断で業者に貸しており、現況は資材置場(現在は廃墟のよう)になっている厄介な土地です。

不動産業者によると、この既存宅地部分に隣町の建設業者が本社移転し、本社を建築して本社敷地としつつ農地部分を資材置場として利用したいという内容でした。

このとき幣所はこの内容が真実だと信じ、やむを得ない理由として認められる可能性のあると考え農業委員会に相談をしたところ、農業委員会は違法状態の是正もできる可能性があると好感触であったため手続きを進めていくということで話がまとまりました。

ところが、このあたりから業者側のボロが出始めたわけです。

建築案件は必ず役所との事前協議が必要となり、図面など建築計画の概要をあらかじめ提示しなければならないのですが、業者側は一向に建築計画を提示しないどころか「建築はいずれするので転用許可だけなんとか取れないか。」と言い出したのです。

これには呆れました。

おそらく、ありもしない理由をでっちあげて許可を受け土地の売買をしようとしていたが、想像以上に具体的な計画がないと許可を受けられないという現実に直面して焦ったのでしょう。

当然ながら、幣所はこの案件をお断りさせていただきました。なぜなら場合によっては虚偽申請させられるところだったわけですから。

というわけで、幣所ではこのような売買ありき農地転用は一切お断りしておりますし、お問い合わせも拒否いたしますのであらかじめご了承ください。

幣所はこのような虚偽申請と疑われるような依頼を受けてまで商売したいと思っていませんし、苦労して国家資格を取ったわけではありません。

むしろ、たとえ困難な案件であっても適法なご依頼に対して全力で取り組みたいと思っています。

諦めていませんか?市街化調整区域の農地の売却

2016/05/18

農地の売却 改「耕作放棄地を何とかしたい。」「相続した農地を処分したい。」というご相談をいただくことがしばしばあります。

お話を聞くと、「市街化調整区域の農地は売却できない」と勘違いしている方や、「近所の不動産屋に駆け込んだら門前払いされてしまった。」という方もいらっしゃいます。

このサイトでは、市街化調整区域における農地転用や住宅の建築について解説していますのでお分かりいただけると思いますが、

市街化調整区域の農地は売却できる可能性があります。

しかし同時に、法令の規制が厳しくいろいろな手続きが必要になることも事実で、簡単に高値で売れるほど甘くはないと考えられます。

そもそも農地の売却といっても、耕作目的で売却するのか、農地転用して売却するのかによっても違いがあるわけですが、今回はご相談内容からも検討されている方が多いと思われる、農地転用して売却するケースを中心に考えていきたいと思います。
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生産緑地とは

2015/06/09

生産緑地おそらくあなたも、住宅街の一角にある農地の前に「生産緑地」と掲げられた標識を見たことがあるかもしれません。

この標識は、ただの飾りではありません。

生産緑地とは、法令に従って行政から指定を受けた特別な農地であって、それに伴い様々な義務が生じたり、優遇を受けることがでることをご存知でしたでしょうか?

今回は、この生産緑地について掘り下げてみようと思います。
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宅地を農地にできるのか?

2015/05/13

宅地から農地農地を宅地にするためには農地転用の許可や届出が必要になります。そして、農地法関係の業務においては、最も需要のある手続きです。

しかし反対に、宅地を農地にできないだろうか?とお考えの方もいらっしゃるかも知れません。

そこで今回は、宅地を農地にできるのか?そのためには何らかの許可や手続きが必要になるのか?について考えてみたいと思います。
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農地転用の費用を調査しました!(岐阜県編)

2015/04/28

費用 岐阜農地転用の費用調査第二弾です。

今回は、岐阜県の業者が設定している農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を算出してみました。

業者選定の際にご活用ください。
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農地転用の費用を調査しました!(愛知県編)

2015/04/17

費用農地転用をお考えの方にとって、法律的なことよりもまず気になるのが費用のことではないでしょうか?

農地転用をするということは、住宅の建築や太陽光発電設備の設置など、多額の費用が必要な何らかの計画をたてているのだと思います。

人によっては、計画のために融資を受ける方もいらっしゃることでしょう。これからの返済のことを考えると、費用に対してシビアになるのは当然のことです。

そこで弊所では、農地法関係の許認可費用について簡単な独自調査を行い、平均値を出してみました。

業者選定の際にぜひお役立てください。

農地転用の費用についてはこちらでもご紹介しています。
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時効取得した農地の登記

2015/03/27

登記農地法によれば時効取得の場合、農地法の許可を受けなくても農地を取得することができます。農地の時効取得については、以前このサイトでもご紹介しました。

まだ読んでいない方はこちらからどうぞ。

農地の時効取得

あわせて読んでみてください。

非農家でも農地を取得できる3つの方法

ここでもう一度、取得時効(取得時効による権利取得を時効取得といいます)の条件について確認することにします。
(more…)

農地の時効取得

2015/03/24

時効

例えば、あなたは農地を購入しましたが、本来必要であるはずの農地法3条許可を受けずに耕作し続け、20年が経過したとします。

このとき、あなたは3条許可なく農地を取得することができる可能性があります。

なぜなら、農地には時効取得が認められているからです。
(more…)

宅地介在農地

2015/03/18

農地転用の届出をした農地や許可を受けた農地は、農地法の規制から解放され、自由に売買したり埋め立てることができる状態です。

このように、見た目は農地であっても農地法の規制がかからない農地のことを、宅地介在農地といいます。
(more…)

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