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農地転用許可申請後に売主または買主が死亡した場合

農地を売買するとき、原則として双方申請の原則に従い、当事者(売主と買主)が連名で申請しなければなりません。

農地転用の申請者についてはこちらで確認できます。

では、申請してから許可されるまでの間に当事者のどちらかが死亡してしまった場合、許可申請はどうなってしまうのでしょうか?

Q.許可前に【売主】が死亡した場合の取扱いは?

A.許可手続きは進行する。

農地法の許可申請後、売主が死亡したときは、申請の効力は売主の相続人に継承されます。したがって、申請を再度行う必要はなく、その後受けた許可は有効です。

相続登記をしないと所有権移転登記はできない

農地の所有権移転は、当事者の契約だけでは成立せず、農地法の許可を受けることによってはじめてその契約が有効になります。

農地法許可(届出)の効果に関してはこちらで詳しく説明しています。

許可を受ける前に売主が死亡したということは、厳密には相続が発生して相続人に農地が移転してから買主は許可を受けることになります。

ですから、厳密には買主は売主の相続人から農地を買うことになるのですが、前述の通り許可手続きは有効に進行します。

しかし、許可自体は有効であっても買主の所有権移転登記をするには、売主の相続登記をしなければならないとされています。

これについては、登記先例が以下のように説明しています。

登記先例 昭40.3.30民三発309号

  • 農地の売主死亡後、農地法3条の許可があった場合に、相続登記を省略して売買による所有権移転登記を申請することはできない。

登記先例

法務局民事局長等の通達や質疑に対する回答のこと。

許可前に【買主】が死亡した場合の取扱いは?

A.許可は無効となる

農地法の許可申請後、買主が死亡したときは、売主が死亡した場合と異なり、許可手続きは相続人に承継されることなく、発せられた許可は無効となります。

有効な許可を受けるためには、あらためて売主と買主の相続人による申請によって許可を受けなおす必要があります。

このとき、遺言または遺産分割協議書があれば、相続登記はしていなくでも許可申請は可能です。

直接買主の相続人に所有権移転登記することはできない

許可前に買主が死亡した場合、許可は無効ですから買主の相続人に所有権移転登記をすることはできません。

登記先例 昭51.8.3民三4443号

  • 農地の譲受人である死者に対してなされた農地法3条許可は無効であり、相続人は当該許可書を添付して所有権移転登記をすることはできない。

許可後、買主が死亡した場合も直接相続人に所有権登記はできない

買主が生存しているうちに許可を受け、その後に死亡した場合、許可自体は有効ですが直接買主の相続人に所有権移転登記をすることはできません。

この場合、死亡した買主の相続登記を経る必要があります。

登記研究486号

  • 被相続人(死亡した者)がその生前に、農地法第3条許可を得て農地を取得していた場合に、相続を証する書面を添付しても直接相続名義人に所有権移転登記をすることはできない。

登記研究

株式会社テイハンから出版されている登記に関する雑誌のこと。実務に関する見解が紹介されており登記先例ほどではないものの、公式見解に近いものとして考えられている。

Q.許可後に当事者が死亡した場合の取扱いは?

A.いずれも許可の効力に影響はない

許可後に売主または買主が死亡した場合には、いずれの場合も許可の効力に影響はなく有効です。

ただし、前述の通り、相続登記を省いて直接相続人に所有権移転登記をすることはできませんので注意が必要です。

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